집 계약이 끝나갈 때쯤이면 '이거 누가 고쳐야 하지?' 하는 고민이 들 수 있습니다. 특히 도배, 장판, 보일러처럼 큰 비용이 드는 수리는 더욱 그렇습니다. 복잡하게 느껴질 수 있지만, 몇 가지 기본적인 원칙만 알면 쉽게 이해할 수 있습니다.
이 글에서는 임대차 계약 종료 시 발생하는 다양한 수리 비용 부담 주체를 초보자도 이해하기 쉽게 정리해 드릴게요.
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집주인의 수선 의무: 집의 뼈대에 문제가 생겼다면?
우리가 살고 있는 집의 기본적인 구조나 설비에 문제가 생겨 생활에 불편함이 있다면, 원칙적으로 집주인(임대인)이 수리해야 합니다.
이는 집주인이 세입자가 계약 기간 동안 문제없이 집을 사용할 수 있도록 유지해야 할 법적인 책임 때문입니다.
집주인이 책임지는 주요 수리 항목 (예시):
- 벽에 생긴 균열:
건물의 구조적인 문제로 인해 벽에 금이 간 경우 - 전기 시설 고장:
전등이 안 들어오거나 콘센트가 작동하지 않는 등 기본적인 전기 설비 문제 - 상하수도 설비 노후:
수도관이 녹슬어 물이 제대로 나오지 않거나, 하수구가 막히는 경우 - 난방 고장:
보일러가 작동하지 않아 난방이 안 되는 경우 (단, 세입자의 명백한 과실은 제외) - 천장이나 벽에서 물이 새는 경우 (누수)
- 결로로 인해 곰팡이가 심하게 발생하는 경우 (구조적인 문제)
- 보일러 자체의 노후나 고장 (세입자의 고의나 과실이 없는 경우)
📌 핵심:
집의 기본적인 기능을 유지하는 데 필요한 수리는 집주인 책임이라고 생각하시면 됩니다. 법원 판례에서도 임대인은 세입자가 집을 편안하게 사용하고 수익을 얻을 수 있도록 필요한 상태를 유지해야 한다고 명시하고 있습니다.
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세입자의 수선 의무: 내가 사용하면서 고장 낸 건?
반대로, 세입자(임차인)가 살면서 자신의 부주의나 잘못으로 인해 집이 파손되거나 고장이 났다면, 이는 세입자가 수리해야 합니다. 또한, 일상생활에서 흔히 발생하는 소모품 교체 등도 세입자의 몫입니다.
세입자가 책임지는 주요 수리 항목 (예시):
- 형광등이나 전구 교체:
수명이 다한 전등은 세입자가 교체합니다. - 현관문 건전지 교체:
도어록 건전지 방전은 세입자가 관리합니다. - 욕실 샤워기 헤드 파손:
세입자의 실수로 샤워기가 부러진 경우 - 열쇠 분실로 인한 도어록 교체:
본인 부주의로 열쇠를 잃어버린 경우
📌 주의:
여기서 중요한 점은 세입자의 수리 의무는 고의 또는 과실로 발생한 파손에 한정된다는 것입니다. 단순히 생활하면서 생긴 작은 흠집이나 자연스러운 마모는 세입자가 원상 회복해야 할 의무에 해당하지 않습니다.
예를 들어, 햇빛에 의해 벽지 색이 바래거나, 가구를 놓았던 자리에 바닥이 눌린 자국 등은 통상적인 마모로 봅니다.
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도배, 장판, 보일러 수리 책임, 조금 더 자세히 알아볼까요?
앞서 큰 틀에서 수리 책임을 나누었지만, 도배, 장판, 보일러는 상황에 따라 책임 주체가 달라질 수 있어 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.
도배 및 장판
집주인 책임인 경우:
- 누수나 결로 등 집 자체의 문제로 인해 도배나 장판이 손상된 경우:
이 경우에는 집주인이 근본적인 문제를 해결하고, 손상된 도배나 장판을 수리해야 합니다. - 입주 시 이미 도배나 장판이 심하게 노후된 경우:
계약 체결 시 이러한 상태를 인지하고 계약했다면 다를 수 있지만, 기본적인 사용이 어려울 정도의 노후라면 집주인에게 수리를 요구할 수 있습니다.
세입자 책임인 경우:
- 세입자의 부주의나 실수로 도배나 장판이 훼손된 경우:
예를 들어, 벽에 못을 과도하게 박거나, 음료수를 쏟아 오염시킨 경우 등은 세입자가 원상 회복해야 할 책임이 있습니다. - 단순한 생활 오염이나 마모:
앞서 말씀드린 것처럼, 햇빛에 의한 변색이나 가구 자국 등은 통상적인 마모로 간주되어 세입자에게 과도한 수리 비용을 청구하기 어렵습니다.
하지만, 계약 시 특약으로 "퇴거 시 도배, 장판을 새로 한다" 등의 조항이 있다면 그에 따라야 할 수 있습니다.
📌 TIP:
임대차 계약 시 도배나 장판의 상태를 꼼꼼히 확인하고 사진이나 영상으로 기록해 두는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 퇴거 시 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
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보일러
집주인 책임인 경우:
- 보일러의 노후나 자연적인 고장:
특별한 세입자의 과실 없이 보일러가 작동하지 않거나 고장난 경우에는 집주인이 수리하거나 교체해야 합니다. 보일러는 집의 기본적인 난방 설비에 해당하기 때문입니다.
세입자 책임인 경우:
- 세입자의 명백한 과실로 보일러가 고장난 경우:
예를 들어, 겨울철 동파 방지를 제대로 하지 않아 보일러가 얼어 터진 경우 등은 세입자에게 수리 책임이 있을 수 있습니다.
📌 TIP:
겨울철에는 보일러 동파 방지를 위해 외출 시에도 '최저'나 '외출' 모드로 설정해 두는 것이 좋습니다.
특약이 있다면? 계약서 내용을 최우선으로 확인하세요!
임대차 계약을 할 때, 집주인과 세입자는 수리 의무의 범위를 서로 합의하여 계약서에 특별한 내용(특약)으로 명시할 수 있습니다.
만약 계약서에 수리 책임에 대한 구체적인 내용이 있다면, 원칙적인 법 조항보다 계약서의 특약 내용이 우선합니다.
특약의 예시:
- "임대차 기간 중 보일러 고장 시 수리 비용은 임차인이 부담한다."
- "계약 만료 시 도배, 장판의 훼손 정도와 관계없이 임차인이 새것으로 교체한다."
📌 주의:
다만, 법원에서는 집주인의 기본적인 수선 의무를 완전히 면제하는 포괄적인 특약은 인정하지 않는 경향이 있습니다. 예를 들어, "집에 발생하는 모든 수리는 세입자가 책임진다"와 같은 추상적인 특약은 효력이 없을 수 있습니다.
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수리가 필요할 땐 이렇게 하세요!
- 집주인에게 즉시 알리세요:
수리가 필요한 부분이 있다면 발견 즉시 집주인에게 연락하여 상황을 설명하고 수리를 요청해야 합니다. - 사진이나 영상으로 기록해두세요:
파손된 부분을 사진이나 영상으로 찍어두면 나중에 책임 소재를 가리는 데 도움이 될 수 있습니다. - 수리 요청은 명확하게:
언제, 어디가, 어떻게 고장 났는지 구체적으로 설명하는 것이 좋습니다. - 내용증명 활용 (필요시):
집주인이 정당한 수리 요청에 응하지 않을 경우에는 내용증명을 통해 공식적으로 수리를 요구하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다.
핵심 정리 (표)
| 구분 | 임대인(집주인) | 임차인(세입자) |
|---|---|---|
| 수선 의무 | 주택 구조체 관련 파손 (벽 균열, 전기/수도/난방 설비 고장, 누수, 결로 등) |
일상생활 중 세입자의 고의 또는 과실로 인한 파손, 소모품 교체 |
| 도배/장판 수리 책임 |
누수/결로 등 집 자체 문제로 인한 손상, 입주 시 심각한 노후 (상황에 따라 다름) |
세입자 부주의/실수로 인한 훼손 (단, 통상적인 마모는 제외), 계약 시 특약에 따른 경우 |
| 보일러 수리 책임 |
노후로 인한 고장 (세입자 과실 없는 경우) | 세입자의 명백한 과실로 인한 고장 |
| 특약 | 수리 의무 범위를 구체적으로 명시한 특약은 원칙보다 우선 적용 |
특약 내용 꼼꼼히 확인 |
| 원상 회복 의무 | 통상적인 마모는 제외 | 세입자의 고의 또는 과실로 인한 파손은 원상 회복해야 함 |
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FAQ (자주 묻는 질문)
Q: 계약 종료 시 집주인이 도배 비용을 무조건 요구할 수 있나요?
A: 아닙니다. 도배가 단순히 생활하면서 생긴 오염이나 마모 정도라면 세입자에게 책임을 묻기 어렵습니다. 하지만 세입자의 명백한 과실로 훼손된 경우에는 배상 책임이 있을 수 있습니다.
계약서에 관련 특약이 있다면 그 내용을 확인해야 합니다.
Q: 보일러가 갑자기 고장 났는데, 누구에게 연락해야 하나요?
A: 우선 집주인에게 즉시 연락하여 상황을 알리고 수리를 요청해야 합니다. 보일러는 주택의 주요 설비에 해당하므로 일반적으로 집주인이 수리 책임을 집니다.
Q: 작은 전등이 나갔는데, 이것도 집주인이 갈아줘야 하나요?
A: 아닙니다. 형광등이나 전구 교체 등 일상적인 소모품 교체는 세입자의 몫입니다.
Q: 퇴거할 때 못 자국이 있는 벽에 대해 집주인이 배상을 요구하는데, 어떻게 해야 하나요?
A: 벽에 액자를 걸기 위해 뚫은 작은 못 자국 정도는 통상적인 생활 흔적으로 간주될 수 있습니다. 하지만 벽을 크게 훼손한 경우에는 배상 책임이 발생할 수 있습니다.
임대차 계약 종료 시 수리 비용 부담은 때로는 민감한 문제가 될 수 있습니다. 하지만 기본적인 원칙을 이해하고, 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하며, 문제가 발생했을 때 즉시 소통하고 기록을 남기는 것이 중요합니다.
서로 이해하고 협력하여 원만하게 문제를 해결해 나가시길 바랍니다.
