깡통 전세 사기 당하지 않는 확실한 방법을 알려드립니다!
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🔎 [시작하기 전 체크리스트]
✅ 등기부등본 열람 완료
✅ 실거래가 5건 이상 비교
✅
전세보증가입 서류 준비
✅ 전세사기피해지원센터 번호 저장
(☎1588-3245)
전세가율이 뭔가요? 1분 개념 정리
"이 비율만 알면 깡통전세 위험을 90% 차단할 수 있습니다!"
📊 계산법
- (전세 보증금 ÷ 집 매매가) × 100 = 전세가율(%)
💡 예시
- 안전한 경우: 매매 6억 → 전세 3억 6천 (60%)
- 위험한 경우: 매매 3억 → 전세 2억 4천 (80%)
🚨 2025년 새로 바뀐 위험 기준
- 초고위험: 80% 이상 (신축빌라·다세대주택)
- 일반위험: 70% 이상 (아파트·오피스텔)
- 안전지대: 60% 이하
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전세가율 무료로 확인하는 3가지 방법
"국토부 공식 데이터부터 AI 예측까지!"
| 방법 | 장점 | 링크 |
|---|---|---|
| 국토부 실거래가 | 공식 데이터 | 바로가기 |
|
KB 부동산 |
AI 시세 예측 | 바로가기 |
| 네이버페이 부동산 | 실시간 검색량 반영 | 바로가기 |
📌 꿀팁: 같은 동네에서 최근 3개월 이내 거래된 5건 이상 비교 필수!
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깡통전세 1초 예측법
"이런 집은 무조건 피하세요!"
Case 1. 신축빌라 사기 수법
- 주택정보: 매매 3.5억, 전세 3억 (전세가율 85%)
-
문제점:
① 건설사가 허위로 매매가 과장
② 등기부등본에 2.8억 근저당 설정
- 결과:
계약 6개월 후 집주인 파산 → 보증금 70% 손실
Case 2. 안전 계약 성공 사례
-
조치:
① 전세가율 62% 확인
② 등기부등본 근저당 0원 확인
③ HUG 보증 가입 - 결과: 계약 만료 후 전액 환급
전세사기 당했을 때 즉시 해야 할 3가지
"법원 가기 전에 이것부터 하세요!"
- 📜 임차권등기명령 (계약 후 30일 이내)
- 비용: 3만 원
- 효과: 우선변제권 확보 → 다른 채권자보다 먼저 돈 받음
- ✉️ 내용증명 작성법
- 필수 기재 사항:
"OOO님은 2024년 8월 1일까지 전세보증금 X억 원을 반환해야 합니다" - 서식: 대한법률구조공단 무료 다운로드
- 💰 전세안전통장 신청
- 2024년 새 제도 → 최대 3천만 원 보상
- 신청처: 주택도시보증공사
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전세보증금 100% 보호받는 법
"이 보험 하나면 집주인 파산해도 안전!"
| 보증 종류 | 보상 한도 | 가입처 |
|---|---|---|
| HUG 주택도시보증공사 | 2억 원 | 가입하기 |
| SGI 서울보증 | 3억 원 | 가입하기 |
| SH 서울주택도시공사 | 1.5억 원 | 가입하기 |
💡 가격 비교 TIP:
- 2억 원 보증 시 월 8,000원~15,000원
- 연간 약 10만 원으로 1억 원 이상 피해 방지
주의해야 할 신종 전세 사기 수법
"요즘 사기꾼들은 이렇게 옵니다!"
⚠️ 갭투자 사기:
"제가 매매가 4억에 샀는데 3억에 전세 드림" →
실제 매매가는 3.2억
⚠️ 가상 매매계약:
허위 매매계약서로 고가인 것처럼 속임
⚠️ 권리금 요구:
"권리금 5천만 원 받고 전세 드림" → 법적 효력
없음
🔥 반드시 확인
- 등기부등본 근저당액 < 매매가격
- 공인중개사 자격증 현장 확인
- 전세사기피해지원센터 상담 (☎1588-3245)
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📊 핵심 요약 표
| 구분 | 안전 전략 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 전세가율 | 60% 이하 | 70% 이상 |
| 주택 유형 | 아파트 | 신축빌라·다세대 |
| 법적 조치 | 임차권 등기명령 | 내용증명 미발송 |
| 보험 | HUG 가입 | 무보증 계약 |
🚨 최종 점검 before 계약
- 등기부등본 근저당 확인 완료
- 전세가율 60% 이하 확인
- HUG/SH공사 보증 가입
- 공인중개사 사무실 현장 방문
"이 글을 저장해두고 계약 직전에 다시 한번 확인하세요!" 😊
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