전세계약 거래 절차! 계약 전 필수 체크리스트와 단계별 절차

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래이므로, 안전하고 현명하게 계약을 진행하기 위해서는 철저한 준비가 필수입니다.
본 가이드에서는 전세 계약의 모든 과정에 대해 자세히 안내하여, 전세 계약을 앞둔 분들에게 필요한 유용한 정보를 제공하고자 합니다.

계약 전 확인 사항부터 계약 절차, 계약 이후 챙겨야 할 일, 관련 법률 및 추가 정보까지, 전세 계약의 전 단계를 완벽하게 설명해 드립니다.

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전세계약 거래 절차

전세 계약 전 필수 확인 사항

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래이므로, 계약 전에 꼼꼼히 확인해야 할 사항들이 많습니다.
다음은 전세 계약 전 필수적으로 확인해야 할 사항들입니다.

1. 주택 상태 확인

  • 불법 건축물 여부 확인
    건축물대장을 통해 불법이나 무허가 건축물인지 확인해야 합니다. 불법 건축물은 전입신고가 불가능하여 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵습니다. 세움터에서 건축물대장을 열람할 수 있습니다.
  • 실제 주택 상태 확인
    현장 방문을 통해 도배, 장판, 내부 시설물의 파손 여부, 습도, 바퀴벌레 유무 등을 확인하고 사진으로 기록해 두는 것이 좋습니다.

2. 적정 전세가율 확인

  • 시세 확인
    국토교통부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr/)이나 부동산 정보 사이트 (네이버 부동산, 직방 등)를 통해 해당 지역의 적정 시세를 확인합니다. 인근 부동산 중개업소를 방문하여 시세를 확인하는 것도 좋습니다.
  • 전세가율 확인
    지역별 전세가율을 체크하여 (www.rtech.or.kr) 과도하게 높은 전세가율의 매물은 피해야 합니다. 깡통전세 위험을 방지하기 위해 매매가와 전세가의 차이가 적은 집은 주의해야 합니다.

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3. 선순위 권리관계 확인

  • 등기부등본 확인
    등기부등본 (갑구, 을구)을 확인하여 근저당, 가압류, 전세권 등 선순위 권리관계를 확인해야 합니다. 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 앱을 통해 확인 가능합니다.
  • 다가구 주택
    다가구 주택의 경우 선순위 보증금과 전입세대 열람내역, 확정일자 부여 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 임대인 확인

  • 신분 확인
    임대인(또는 대리인)의 신분증과 위임장, 인감증명서를 확인하여 계약 당사자가 본인인지 확인해야 합니다.
    주민등록증 진위 확인은 정부24, 운전면허증 진위 확인은 안전운전 통합민원 사이트에서 확인 가능합니다.
  • 세금 체납 여부 확인
    임대인의 국세 (세무서 또는 홈택스) 및 지방세 (주민센터 또는 위택스) 미납 내역을 확인하여 보증금을 돌려받지 못할 위험을 예방해야 합니다. 계약 체결 후에는 임대인의 동의 없이도 미납 국세 확인이 가능합니다 (23.4월부터).
  • 집주인 직접 계약
    가능하면 집주인과 직접 계약하는 것이 좋으며, 대리인과 계약 시에는 대리권 확인을 철저히 해야 합니다.

5. 공인중개사 확인

  • 정상 영업 여부 확인
    브이월드에서 공인중개사의 등록 및 정상 영업 여부를 확인해야 합니다. 미등록 또는 업무정지 중인 중개업소와 계약 시 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다. 공인중개사 자격증은 부동산 사무실에 게시되어 있어야 합니다.
  • 중개대상물 확인 설명서
    중개대상물 확인 설명서와 손해배상책임 관련 증서를 확인해야 합니다.

6. 계약서 확인

  • 표준계약서 활용
    국토교통부 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)에서 주택임대차 표준계약서를 다운로드하여 사용하는 것이 좋습니다.
    표준계약서는 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
  • 특약사항 명시
    계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시해야 합니다.
    전세자금 대출 불가 시 계약 무효, 보증보험 가입 협조, 계약 만료 시 즉시 보증금 반환, 매매 계약 시 사전 고지 등의 특약을 추가하는 것이 좋습니다.

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전세 계약 절차

전세 계약은 다음과 같은 단계로 진행됩니다.

1. 매물 탐색 및 가계약 (선택 사항)

  • 매물 탐색
    부동산 앱이나 웹사이트, 공인중개사 방문을 통해 예산과 원하는 지역에 맞는 매물을 찾습니다. 여러 플랫폼을 교차하여 매물을 확인하는 것이 좋습니다.
  • 가계약
    마음에 드는 매물을 발견하면, 계약금의 일부를 미리 임대인에게 지급하는 가계약을 진행할 수 있습니다.
    가계약금은 보통 계약금의 10% 정도이며, 계약 조건에 대한 합의 후 지급합니다.
    가계약도 법적 효력이 있으므로 신중하게 결정해야 하며, 계약이 파기될 경우 가계약금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
  • 가계약 시 특약
    전세 대출이 불가하거나 주택에 문제가 있을 시 가계약금을 전액 반환한다는 특약을 반드시 포함해야 합니다.

2. 본 계약

  • 계약서 작성
    임대인과 만나 계약서를 작성합니다. 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 특약사항을 추가합니다.
  • 계약금 지급
    계약금은 통상적으로 전세 보증금의 10%이며, 가계약금을 지급했을 경우 이를 제외한 금액을 지급합니다.
  • 계약금 영수증
    전세 대출을 신청할 경우 은행에 제출해야 하므로 계약금 영수증을 반드시 받아야 합니다.

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3. 전세자금대출 사전심사

은행을 방문하여 등기부등본, 건축물대장, 소득 증빙 서류, 재직 증명서, 계약서(또는 가계약서) 등을 제출하고 전세자금 대출 가능 여부와 한도를 확인합니다. 은행마다 요구하는 서류가 다를 수 있으므로, 사전에 은행에 문의하는 것이 좋습니다.

4. 확정일자 받기

  • 확정일자
    계약서 원본을 가지고 주민센터를 방문하거나 인터넷등기소에서 확정일자를 받습니다. 확정일자는 우선변제권을 확보하기 위한 중요한 절차입니다.
  • 온라인 확정일자
    온라인으로 확정일자를 신청할 수 있지만, 처리 시간이 소요될 수 있으므로 계약 당일 확정일자를 받는 것이 유리합니다.

5. 잔금 및 입주

  • 잔금 지급
    계약금을 제외한 나머지 보증금을 집주인에게 송금합니다. 잔금 지급 전 집 상태를 꼼꼼히 확인하고, 하자 부분을 사진으로 남겨둡니다.
  • 입주
    잔금을 지급하고 집 열쇠나 비밀번호를 받으면 입주가 완료됩니다.
  • 중개수수료 지급
    부동산 중개인에게 중개수수료를 지급하며, 현금영수증 처리를 요청합니다. 중개수수료는 거래가 완료된 시점에 지급해야 하며, 가계약금이나 계약금과 별개입니다. 중개보수 계산기를 활용하여 수수료를 확인합니다.

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전세 계약 후 즉시 해야 할 일

전세 계약 후에는 다음과 같은 절차를 즉시 진행해야 합니다.

등기부등본 재확인

잔금 송금 전 등기부등본을 다시 한번 확인하여 계약 후 권리 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다.
특히 갑구 (가처분, 가등기, 경매개시결정, 압류, 가압류) 와 을구 (근저당, 저당권, 전세권)를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 말소 등기를 약속한 경우에도 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

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전입신고 및 확정일자

  • 전입신고
    이사한 날부터 14일 이내에 주소지 주민센터를 방문하거나 정부24를 통해 전입신고를 해야 합니다. 전입신고 효력은 다음날 0시부터 발생합니다.
  • 확정일자
    주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자를 받습니다. 확정일자는 전입신고와 함께 우선변제권을 확보하는 데 중요합니다.

주택 임대차 신고

계약일로부터 30일 이내에 임대차 계약 당사자가 임대차 대상 주택 소재지 관할 행정복지센터를 방문하거나 부동산거래관리시스템을 통해 주택 임대차 신고를 해야 합니다.

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전세보증금 반환보증 가입

HUG주택도시보증공사, SGI서울보증, HF한국주택금융공사 중 한 곳을 선택하여 전세보증보험에 가입합니다. 전세보증보험은 전세 계약 종료 시 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증금 반환을 책임지는 상품입니다.
등록 임대사업자의 신규 등록 주택은 보증 가입이 의무이며, 기존 주택은 2021년 8월 18일 이후 임대차 계약을 체결하는 경우 의무 가입 대상입니다.

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전세 계약 관련 추가 정보

전세 계약과 관련하여 알아두면 유용한 추가 정보는 다음과 같습니다.

주택임대차보호법

주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 특별법으로, 대항력, 우선변제권, 계약 갱신 요구권 등을 규정하고 있습니다.

  • 대항력
    주택 인도와 전입신고를 마친 임차인은 제3자에게 대항력을 갖게 됩니다.
  • 우선변제권
    확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매 시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
  • 소액임차인 최우선변제권
    소액임차인은 우선순위 권리자가 있더라도 일정 금액을 최우선적으로 돌려받을 수 있습니다.

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전세권

전세권 설정은 등기를 통해 물권을 확보하는 것으로, 전세권자는 전세금을 우선적으로 돌려받을 권리가 있습니다. 하지만 전세권 설정은 임대인이 꺼리는 경향이 있으며, 비용이 발생할 수 있습니다.

임대차 계약

전세 계약은 임대차 계약의 한 종류로, 계약 당사자 간의 권리와 의무를 명확히 해야 합니다.

깡통전세

융자금과 전세보증금의 합이 집값보다 높거나 비슷한 경우를 깡통전세라고 하며, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있으므로 주의해야 합니다.

전세사기 예방

시세 확인, 등기부등본 확인, 건축물대장 확인, 임대인 확인 등을 통해 전세 사기를 예방해야 합니다. 안심전세 앱을 활용하여 시세 조회 및 위험성 진단을 받을 수 있습니다.

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전세자금대출

  • 기금재원 대출
    버팀목 전세자금대출, 중소기업청년 전세대출 등은 금리가 낮은 편이나 대출 조건이 까다롭습니다.

  • 은행재원 대출
    은행 자체 재원으로 실행되는 대출 상품으로, 기금재원 대출보다 금리가 높은 편입니다.
  • 전세자금대출 거절 특약
    임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 대출 거절 시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다는 특약을 반드시 추가해야 합니다.

핵심 정리 표

단계 내용2 주요 확인 사항
계약 전 매물 탐색, 시세 확인, 권리관계 확인 주택 상태, 전세가율, 선순위 권리관계, 임대인 신분, 공인중개사 확인
계약 절차 가계약, 본계약, 확정일자, 잔금 지급, 입주 계약서 작성, 계약금 지급, 잔금 지급, 중개수수료 지급, 확정일자 받기
계약 후 등기부등본 재확인, 전입신고, 확정일자, 주택 임대차 신고, 전세보증보험 가입 등기부등본 재확인, 전입신고 및 확정일자 받기, 전세보증보험 가입
추가 정보 주택임대차보호법, 전세권, 전세자금대출, 전세 사기 예방 대항력, 우선변제권, 전세보증보험, 깡통전세 위험성 점검

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추가 정보 링크

이 가이드를 통해 안전하고 스마트한 전세 계약을 체결하시길 바랍니다.

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