전세 계약 시 선순위 근저당 확인의 중요성과 방법

전세 계약 시 임차인의 보증금을 보호하는 것은 매우 중요한 과정입니다. 그 중에서도 선순위 근저당을 확인하는 것은 계약 전 반드시 해야 할 핵심 사항입니다.
선순위 근저당이란 해당 주택에 설정된 담보 권리 중 가장 먼저 변제받을 권리를 가지는 것으로, 만약 주택이 경매로 넘어가면 임차인이 보증금을 돌려받기 전에 선순위 채권자들이 우선적으로 변제를 받습니다.

만약 선순위 근저당이 과도하게 설정되어 있으면 임차인은 전세금을 전액 돌려받지 못할 위험이 커지므로 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

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선순위 근저당 확인의 중요성

선순위 근저당 확인은 보증금 보호 , 깡통전세 위험 방지 , 전세보증보험 가입 등 다양한 측면에서 중요합니다.

보증금 보호
선순위 근저당이 과도할 경우, 주택이 경매로 넘어가면 임차인이 보증금을 전액 돌려받지 못할 수 있습니다.
깡통전세 위험 방지
선순위 채권액과 전세 보증금의 합이 주택 시세의 70~80%를 초과하면 깡통전세 위험이 커집니다. 이는 전세금을 돌려받지 못할 가능성을 높이기 때문에 주의가 필요합니다.
전세보증보험 가입
선순위 채권액이 과도하면 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 따라서 계약 전 반드시 확인이 필요합니다.

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선순위 근저당 확인 방법

선순위 근저당을 확인하는 방법은 크게 두 가지가 있습니다.

1. 등기부등본 확인

등기부등본 은 주택에 설정된 권리 관계를 확인할 수 있는 가장 중요한 서류입니다. 등기부등본을 통해 근저당권 설정 여부 , 채권최고액 , 채권자 등을 확인할 수 있습니다.

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근저당권이 설정되어 있는지, 채권최고액과 채권자를 확인합니다.
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가압류, 가등기, 경매 개시 결정 등기가 있는지 확인해야 합니다. 이러한 권리들은 임차인이 보증금을 회수하는 데 방해가 될 수 있습니다.

최신 등기부등본을 계약 직전에 직접 발급 받아 확인해야 합니다. 공인중개사나 집주인이 제공하는 등기부등본은 위조될 수 있기 때문에, 반드시 본인이 직접 확인하는 것이 안전합니다.

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2. 다가구주택 확인

다가구주택의 경우 여러 세입자가 거주하고 있기 때문에, 등기부등본 만으로는 선순위 임차인들의 보증금 규모를 정확히 알기 어렵습니다.
이럴 때는 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 현황을 확인하여 선순위 임차인들의 보증금 총액을 파악해야 합니다.
또한, 전세 계약 체결 내역 확인서를 요청하여 선순위 임차인 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 선순위 근저당이 과도하면 어떻게 해야 하나요?

A1: 선순위 근저당이 과도할 경우란 부동산 담보 대출과 관련하여, 해당 부동산의 가치에 비해 선순위 근저당권의 채권최고액이 지나치게 높은 경우를 의미합니다.
이 경우, 해당 부동산에 전세나 월세로 들어가려는 임차인에게 큰 위험 요소가 될 수 있습니다. 전세보증보험에 가입할 수 없거나, 보증금 보호가 어려울 수 있습니다.
따라서 계약 전 반드시 선순위 근저당을 확인하고, 위험이 높다면 계약을 재고하는 것이 좋습니다.

Q2: 선순위 근저당이 있는 경우, 계약서에 어떤 조항을 추가해야 하나요?

A2: 선순위 근저당이 설정된 경우, 계약서에 "잔금 지급과 동시에 근저당을 말소한다"는 특약 을 반드시 명시해야 합니다.
또한, 등기부등본 상태 유지 특약을 넣어 잔금일 다음날 추가적인 근저당 설정을 방지하는 것도 중요한 안전장치입니다.

Q3: 다가구주택에서 선순위 임차인의 보증금은 어떻게 확인하나요?

A3: 다가구주택에서는 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 현황을 통해 선순위 임차인들의 보증금 규모를 파악해야 합니다.
또한, 전세 계약 체결 내역 확인서를 요청하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다.