월세 계약은 생각보다 복잡하고 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 많습니다. 특히 처음 자취를 시작하거나 부동산 거래 경험이 적은 분들은 계약 과정에서 놓치는 부분이 있을 수 있는데요.
그래서 사회초년생 또는 처음 자취하는 분들을 위해 월세 계약 시 반드시 알아야 할 10가지 핵심 주의사항을 상세히 알려드릴게요. 안전하고 현명한 월세 계약을 위해 꼭 확인하세요!
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계약 전, 집주인 신분 확실히 확인하기
계약 당사자가 실제 집주인인지 확인하는 것은 매우 중요합니다. 집주인
신분증을 확인하여 등기부등본 상 소유자와 일치하는지 확인해야 합니다.
만약 대리인과 계약할 경우, 위임장과 집주인의 인감증명서를 반드시
확인해야 합니다. 위임장에는 대리인의 신분증도 함께 첨부해야 합니다. 가능하면
집주인과 직접 계약하는 것이 가장 안전합니다.
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계약 내용 꼼꼼히 확인하기: 보증금, 차임, 기간
월세 계약서를 작성하기 전에
보증금, 월세(차임), 계약 기간을 정확하게 확인해야 합니다. 특히 1년
이하의 단기 거주를 원하는 경우, 계약서에 명확히 기재해야 추후 불이익을 방지할
수 있습니다.
계약 기간은 임차인(세입자)과 임대인(집주인)이 합의하여 정할
수 있으며, 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 간주될 수 있습니다. 계약서에
금액을 숫자와 한글로 함께 표기하여 오해를 방지하는 것이 좋습니다.
집 내부 상태 점검: 옵션, 수압, 채광 등
계약 전 집 내부 상태를 꼼꼼하게 점검해야 합니다. 특히 풀옵션인 경우, 에어컨,
세탁기, 냉장고 등 가전제품 작동 여부를 확인해야 합니다.
또한 수압,
화장실 변기 막힘, 전기, 문짝, 창문 등도 확인해야 하며, 채광 상태도 확인하여
주거 환경을 미리 파악하는 것이 좋습니다.
등기부등본 확인: 근저당, 압류, 가압류 확인
등기부등본을 통해 근저당, 압류, 가압류 등 권리 관계를 파악해야 합니다. 근저당
설정이 많은 집은 피하는 것이 좋으며, 근저당 금액 + 보증금이
집 시세의 70~80%를 넘지 않는 것이 안전합니다.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 집 주소로 조회할 수
있습니다. 등기부등본은 계약 시점과 잔금 지급 전 두 번 확인하는 것이 좋습니다.
☞ 등기부등본 조회하기
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계약서 주소와 등본상 주소 일치 확인
계약서에 기재된 주소와 등기부등본 상의 주소가 일치하는지 반드시 확인해야
합니다. 특히 다가구 주택의 경우, 층, 호수까지 상세히 기재해야 합니다. 주소가
다를 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다.
표준임대차계약서를 활용하여 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.
☞ 표준임대차계약서 다운로드
보증금, 계약금 입금 시 소유자 명의 계좌 사용
보증금, 계약금, 중도금, 잔금 등 모든 금액은 반드시 소유자 명의의 계좌로 입금해야 합니다. 대리인과 계약했더라도 소유자 명의 계좌를 확인하고 입금해야 합니다. 통장 거래 내역을 증빙자료로 보관하는 것이 좋습니다.
잔금 지급 후 즉시 전입신고와 확정일자 받기
잔금을 치르는 날 이사를 하고, 즉시 주민센터에서 전입신고와 확정일자를
받아야 합니다. 전입신고는 실제 거주를 시작한 날짜를 공식적으로 신고하는
것이며, 확정일자는 계약서가 존재한 날짜를 공적으로 확인하는 것입니다.
전입신고와 확정일자 효력은 신고 다음 날 0시부터 발생합니다. 대항력을
확보하기 위해서는 반드시 필요한 절차입니다.
월세 세액공제 및 소득공제 혜택 놓치지 않기
월세를 내는 경우, 세액공제 또는 소득공제 혜택을 받을 수 있습니다. 월세
세액공제는 총 급여액 7천만 원 이하인 근로자에게 해당되며, 소득공제는 세액공제
요건에 해당하지 않는 경우에 적용될 수 있습니다.
주민등록등본 상 주소와
실제 거주지가 일치해야 하며, 국민주택 규모(85m² 이하)의 주택에 거주해야
합니다. 이사 시 주민등록초본을 통해 이전 주소 이력을 증명할 수 있습니다.
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장기 거주 시 이점 및 계약 갱신 확인
계약 갱신 시기가 되면 임대인과 임차인은 계약 연장 또는 종료 의사를 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지 통보해야 합니다. 통보하지 않으면 묵시적 갱신으로 간주되어 이전 계약과 동일한 조건으로 자동 연장됩니다.
계약갱신청구권을 행사하면 임대료 증액이 5% 이내로 제한되며, 임대인이 실거주 목적이 아니면 계약 갱신을 거부할 수 없습니다. 계약 갱신 시에는 증액된 금액에 대한 확정일자를 다시 받아야 하며, 기존 계약서와 함께 보관해야 합니다.
공인중개사 계약 시 주의사항
공인중개사를 통해 계약하는 경우, 공인중개사 자격증과 사업자등록증을 확인해야
합니다. 중개보조인이 아닌 공인중개사와 직접 계약해야 합니다. 중개대상물
확인설명서를 꼼꼼히 확인하여 누수, 보일러 고장 등 집 상태를 점검해야 합니다.
공제증서를 통해 중개 사고 발생 시 손해배상 청구가 가능한지 확인해야
합니다. 중개 수수료는 현금 영수증 발급이 의무이며, 부가세 10%를 추가로
요구하는 것은 불법입니다.
추가 정보 및 링크
- 대법원 인터넷등기소: https://rt.molit.go.kr/
- 국토교통부 실거래가 공개시스템: http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
- 전월세종합지원센터: https://www.seoul.go.kr/main/index.jsp
- 서울톡 챗봇서비스: 카카오톡 검색창에 '서울톡' 검색
- 한국공인중개사협회: https://www.kar.or.kr/
월세 계약은 신중하게 접근해야 할 중요한 과정입니다. 위에 제시된 10가지
핵심 사항을 꼼꼼히 확인하여 안전하고 성공적인 월세 계약을 체결하시길
바랍니다.
이 글이 여러분의 소중한 자산을 지키는 데 도움이 되기를
바랍니다.
