소중한 보증금을 지키고 원활한 임대 생활을 하기 위해서는 계약 전 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 특히 전세 계약, 월세 계약 등 임대차 계약은 법적 효력을 가지는 중요한 절차이므로, 계약 조건을 명확히 확인하지 않으면 추후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.
그래서 임대차 계약 시 반드시 확인해야 할 사항들을 정리했으니, 안전하고 문제없는 임대차 계약을 체결하시길 바랍니다.
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계약 당사자 확인: 임대인 및 공인중개사 점검
임대차 계약에서 가장 중요한 첫 단계는 계약 당사자 확인입니다. 임대인과 임차인 간의 계약이므로, 임대인이 신뢰할 수 있는 사람인지, 공인중개사가 자격을 갖춘 인물인지 철저히 점검해야 합니다.
임대인 본인 확인
- 임대인 본인과 계약하기
집주인 본인과 직접 계약하는 것이 가장 안전합니다. 대리인이 계약을 진행하는 경우, 위임장, 집주인의 인감증명서, 대리인의 신분증을 반드시 확인해야 합니다.
또한, 임대인 신분증 사본을 추가로 확인하여 위조 가능성을 방지해야 합니다. - 임대인과 직접 통화
임대인과 직접 통화를 통해 계약 의사를 확인하는 것이 가장 안전합니다.
공인중개사 확인
- 자격증 및 사업자등록증 확인
공인중개사 사무소에서는 사업자등록증과 자격증 사본을 확인할 수 있어야 합니다. - 등록 여부 확인
공인중개사 협회 또는 관할 구청 홈페이지에서 공인중개사의 등록 여부를 조회하여 더욱 확실하게 확인합니다.
최근 대리인이 위조한 서류로 계약을 진행하여 보증금을 편취하는 사례가 발생하고 있습니다. 따라서, 임대인 본인 확인 절차는 매우 중요합니다.
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임대차 목적물 확인: 계약 전 철저 점검
임대차 계약에서 중요한 또 다른 단계는 임대차 목적물인 주택에 대한 점검입니다. 주택의 주소부터 실제 상태까지 면밀하게 확인해야 합니다.
주소 및 등기부등본 확인
- 주소 일치 여부
계약서상의 주소와 등기부등본상의 주소가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. - 소유자 명의 확인
등기부등본에서 소유자의 명의를 확인하고, 변동 사항이 없는지 마지막으로 체크합니다.
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건축물대장 확인
- 건물의 구조 및 용도
건축물대장에 명시된 건물의 구조와 용도, 면적 등을 확인합니다. 예를 들어, '근린생활시설'로 기재된 건물은 주택이 아닐 수 있으므로 주의가 필요합니다.
주택 상태 확인
- 풀옵션 확인
주택이 풀옵션인 경우, 에어컨, 세탁기, 냉장고 등 가전제품의 작동 여부를 꼼꼼히 확인합니다. - 하자 여부 점검
수압, 변기, 창문 등 기본적인 주택 상태를 점검하고, 흠집이나 파손된 부분이 있다면 사진을 찍어두는 것이 좋습니다.
계약 내용 확인: 보증금, 월세, 계약 기간
보증금 및 월세 명확화
- 금액 기재
보증금과 월세 금액을 한글과 숫자로 정확히 기재하고, 지급 방식(선불 또는 후불), 지급일, 임대인 명의의 계좌번호를 명확히 기재해야 합니다. - 지급 방식
월세 지급 방식도 선불인지 후불인지 확실히 기재하고, 임대인 명의의 계좌로만 입금해야 합니다.
계약 기간 및 특약 사항
- 계약 기간 명시
계약 시작일과 종료일을 명확히 기재하고, 임대차 계약 기간을 확인합니다. - 특약 사항 추가
반려동물 사육 여부, 주차 가능 여부 등 계약서에 특약 사항을 구체적으로 기재해야 합니다. 예를 들어, "벽에 못을 박는 행위는 원상회복 의무에서 제외한다"와 같이 명확히 기재합니다. 다음 사항들을 포함하는 것이 좋습니다:- 임차인이 주택을 인도받을 때까지 저당권 등 권리 설정 금지.
- 입주 전 발생한 하자에 대한 임대인의 수리 의무.
- 입주 전 기간에 대한 공과금은 임대인 부담.
- 장기수선충당금 정산 방법.
- 월세 집 가전제품 고장 시 수리 기간.
- 원상회복 의무 면제 또는 범위 명확화.
- 전입신고 및 확정일자 다음날까지 권리 변동 금지.
- 계약갱신청구권 행사 여부 및 조건.
- 임대인의 국세, 지방세 체납 여부 확인 및 계약 해제 조건.
표준임대차계약서
국토교통부와 법무부에서 제공하는 표준임대차계약서를 활용하는 것이 좋습니다. (☞ 표준임대차계약서 링크)
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금전 거래 시 주의사항: 영수증과 거래 내역 보관
- 계약금, 중도금, 잔금
계약금, 중도금, 잔금 등을 지불할 때는 반드시 임대인 명의의 계좌로 입금해야 하며, 거래 내역을 보관해야 합니다. 계약서에 계약금, 중도금, 잔금 지급 내역을 명시하고 임대인과 임차인이 서명하는 것이 더욱 확실한 증거가 됩니다. - 영수증
계약금, 보증금 등의 금액을 지급할 때 영수증을 받아야 합니다. - 중개 수수료
중개 수수료는 협상이 가능하며, 현금 영수증 발급은 법적으로 의무화되어 있으므로 꼭 챙겨야 합니다.
계약 후 절차: 전입신고, 확정일자 및 보증보험
- 전입신고 및 확정일자
잔금 지급일에 이사를 하고 즉시 전입신고를 해야 합니다. 확정일자는 전입신고와 함께 받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 확정일자와 전입신고 효력은 신고 다음날 0시부터 발생합니다. (주민센터 방문 또는 온라인 신청) - 임대차 신고
보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과하는 계약의 경우 임대차 계약 후 행정복지센터를 방문하거나 온라인으로 임대차 신고를 해야 합니다. - 보증보험
임대 보증금 보험 또는 전세보증금반환보증보험 가입을 고려하여 보증금을 돌려받지 못하는 경우에 대비하는 것이 좋습니다.
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계약 갱신 시 주의사항: 갱신 통보 및 계약서 작성
- 계약 갱신 의사 통보
계약 만료 6개월에서 2개월 전까지 임대인 또는 임차인은 상대방에게 계약 갱신 또는 종료 의사를 통보해야 합니다. - 새로운 계약서 작성
갱신 계약 시에도 새로운 계약서를 작성하고, 변경된 내용뿐만 아니라 기존 계약 내용을 다시 한번 확인하고 명시하는 것이 원칙입니다.
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추가적으로 고려할 사항: 세액공제 및 소득공제 혜택
- 월세 세액공제 및 소득공제
월세로 거주하는 경우 세액공제나 소득공제 혜택을 받을 수 있으므로 관련 조건을 확인하고 신청해야 합니다. - 전세가율
전세가율(전세가격/매매가격)이 80%를 초과하는 경우 깡통전세 위험이 있으므로 주의해야 합니다. - 미납국세 확인
임대인의 미납국세 열람 제도를 이용하여 체납 여부를 확인해야 합니다. 임차보증금이 1천만 원을 초과하는 경우 임대인 동의 없이 열람 가능합니다.
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안전하고 원활한 임대차 계약을 위한 체크리스트
위의 조건들을 충실히 따르고, 각 단계에서 세부 사항을 꼼꼼히 확인하면 안전하고 문제 없는 임대차 계약을 체결할 수 있습니다. 계약 전후로 필요한 절차들을 빠짐없이 진행하여 안전한 임대차 계약을 체결하시기 바랍니다.
