소중한 보금자리를 구하는 것은 설레는 일이지만, 부동산 임대차 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 과정이므로 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 특히, 부동산 거래 경험이 적은 분들은 계약서 작성 시 놓치는 부분이 있을 수 있습니다.
이 글에서는 임차인의 권리를 보호하고 안전한 임대차 계약을 위해 반드시 알아야 할 3가지 핵심 사항과 추가 확인 사항들을 상세히 알려드립니다.
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1. 임차 주택 정보, 건축물대장 및 등기부등본과 대조 확인
임대차 계약서를 작성하기 전, 계약서 상의 임차 주택 정보와 건축물대장 및 등기부등본의 정보가 일치하는지 확인해야 합니다. 건축물대장은 건물의 주소, 구조, 용도, 면적 등을, 등기부등본은 소유자 정보, 근저당 설정 여부 등 권리 관계를 나타내는 중요한 문서입니다.
확인 사항
- 주소 일치 여부: 지번 주소와 도로명 주소를 모두 확인합니다.
(예: 지번 주소: 서울특별시 강남구 역삼동 123번지, 도로명 주소: 서울특별시 강남구 테헤란로 123길 45) - 건물 정보 일치 여부: 건물 종류(단독주택, 아파트, 오피스텔 등), 면적, 층수 등이 일치하는지 확인합니다.
- 소유자 정보 일치 여부: 등기부등본의 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 확인합니다.
- 권리 관계 확인: 등기부등본의 갑구(소유권), 을구(소유권 외 권리)를 확인하여 근저당, 가압류, 가등기 등 권리 제한 사항이 있는지 확인합니다.
확인 방법
예시
계약서에는 "OO아파트 101동 101호"로 되어 있는데, 등기부등본에는 "OO아파트 1동 101호"로 되어 있다면, 건물 표시에 오류가 있는 것이므로 계약 전 정정을 요구해야 합니다.{inAds}
2. 계약 금액 및 기간, 정확하게 확인
계약서에서 보증금, 계약금, 월세(차임), 계약 기간 등 금액과 기간 관련 항목을 정확하게 확인해야 합니다.
확인 사항
- 금액 명확히 기재: 숫자와 한글로 금액을 함께 표기하여 오해를 방지합니다. (예: 10,000,000원 (금 일천만 원정))
- 지급 시기 명시: 계약금, 잔금 지급일, 월세 납부일을 명확히 기재합니다.
- 지급 방법 명시: 월세 지급 방법(계좌 이체 등)을 명확히 기재합니다.
- 연체료 규정 확인: 월세 연체 시 발생하는 연체료에 대한 규정을 확인합니다.
- 계약 기간 명시: 계약 시작일과 종료일을 명확히 기재합니다.
예시
계약서에 "보증금 5천만 원, 월세 50만 원"이라고만 적혀 있는 경우, "보증금 금 오천만 원정, 월세 금 오십만 원정, 매월 25일에 임대인 계좌로 이체"와 같이 구체적으로 기재해야 합니다.{getCard} $type={post} $title={Card Title}
3. 임대인 본인 또는 적법한 대리인과 계약
가능하면 임대인 본인과 직접 계약하는 것이 가장 안전합니다. 대리인과 계약할 경우, 반드시 위임장과 인감증명서를 확인하고, 임대인에게 직접 연락하여 위임 사실을 확인해야 합니다.
공인중개사를 통해 계약하는 경우, 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 확인하고, 계약서에 공인중개사의 직인이 날인되었는지 확인해야 합니다.
확인 사항
- 대리인 계약 시: 위임장 원본, 인감증명서 원본 확인 및 임대인 본인에게 위임 사실 확인.
- 공인중개사 계약 시: 공인중개사 자격증 원본, 중개사무소 등록증 원본 확인 및 계약서 직인 날인 확인.
예시
배우자가 대리인으로 계약하는 경우에도 위임장과 인감증명서를 확인해야 하며, 구두 위임만으로는 계약의 효력을 보장받기 어렵습니다.{inAds}
추가 확인 사항
- 전입신고 및 확정일자
전입신고와 확정일자는 임차인의 우선변제권을 확보하는 중요한 절차입니다. 계약 후 즉시 주민센터에 방문하여 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. - 주택임대차보호법
주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하는 중요한 법률입니다. 계약 갱신, 차임 증감 청구, 계약 해지 등에 대한 내용을 숙지하는 것이 중요합니다. - 계약 갱신
계약 갱신 조건 및 갱신 거절 사유 등을 명확히 기재해야 합니다. 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권에 대한 내용을 확인합니다. - 원상복구 의무
계약 종료 시 임차인이 어느 범위까지 원상 복구해야 하는지 명확히 기재해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. - 특약 사항
관리비, 수리비 부담, 반려동물 사육 여부 등 세부 사항은 특약 사항에 명확히 기재해야 합니다. 구두 합의는 법적 효력을 가지기 어려우므로 반드시 서면으로 작성해야 합니다.
부동산 임대차 계약은 신중해야 하는 중요한 과정입니다. 위에서 소개한 핵심 사항과 추가 정보를 꼼꼼히 확인하여 안전하고 성공적인 임대차 계약을 체결하시길 바랍니다. 사정이 여의치 않다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
