새로운 보금자리에서의 생활, 정말 설레는 일이죠. 하지만 그만큼 꼼꼼한 확인도 잊지 마세요. 특히, 소중한 보증금을 안전하게 지키려면 계약 전 등기부등본 확인은 필수입니다.
등기부등본은 부동산의 '신분증'과 같은 것으로, 권리 관계를 명확하게 보여주는 중요한 문서입니다.
이 글에서는 등기부등본을 쉽게 보는 방법과 계약 시 꼭 알아두어야 할 사항들을 자세히 알려드릴게요.
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등기부등본(등기사항증명서)이란?
과거에는 '등기부등본'이라는 용어를 사용했지만, 현재는 전산화된 등기기록을
'등기사항증명서'라고 합니다. 등기사항증명서는 부동산의 현황과 소유권,
권리 관계 등을 명확하게 보여주는 문서입니다.
등기사항증명서는
'전부증명서'와 '일부증명서'로 나뉩니다.
- 전부증명서는 부동산에 관한 모든 내용
- 일부증명서는 특정 부분(예: 현재 소유자)에 대한 내용
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등기사항증명서, 어디서 발급받을 수 있을까요?
등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 간편하게 열람 및 발급(☞온라인 발급방법) 받을 수 있습니다. 또한, 전국 등기소나 무인민원발급기에서도 발급 가능합니다.
등기사항증명서 구성 및 확인 방법
등기사항증명서는 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다. 각 부분에서 무엇을 확인해야 하는지 자세히 살펴보겠습니다.
| 구분 |
내용 | 확인 사항 |
| 표제부 | 부동산의 기본 정보 (소재지, 지번, 건물 종류, 면적, 구조 등) |
계약하려는 주소와 일치하는지 확인. 건물의 종류(단독/공동주택 등), 면적, 구조 등을 확인. 특히, 집합건물(아파트, 빌라, 오피스텔 등)의 경우 동, 호수까지 정확히 기재되어 있는지 확인. |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 (소유자, 소유권 변동 내역, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등) |
현재 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 확인. 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 소유권을 제한하는 사항이 있는지 확인. |
| 을구 | 소유권 외의 권리 (저당권, 전세권, 지상권 등) |
저당권, 전세권 등 설정 여부 및 채권최고액 확인. 근저당 설정 금액과 전세금 합계가 시세보다 높은지 확인 (깡통전세 위험). |
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표제부 확인: 계약서 주소와 일치하는지 꼼꼼히 확인!
표제부에서는 계약하려는 부동산의 주소, 면적, 건물의 종류 등을 확인합니다. 특히, 계약서에 기재된 주소와 등기사항증명서의 주소가 정확히 일치하는지 확인하는 것이 매우 중요합니다.
- 집합건물(아파트, 빌라, 오피스텔 등)의 경우: 동, 호수까지 정확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 예시: 계약서에는 'OO아파트 101동 102호'로 되어 있는데, 등기사항증명서에는 'OO아파트 102호'로만 기재되어 있다면 계약서의 주소를 수정해야 합니다.
갑구: 소유자와 소유권 제한 사항 확인!
-
압류/가압류
압류 또는 가압류 등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인(주택 인도 및 주민등록 완료)은 경매 시 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반대로, 압류/가압류 등기 이후에 대항력을 갖춘 임차인은 우선변제를 받을 수 없습니다.
- 우선변제권이란, 임차한 주택이 경매 또는 공매로 넘어갔을 때, 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
-
가처분
가처분은 특정 권리를 임시로 보전하기 위한 조치입니다. 소유권이전등기청구권 가처분, 명도청구권 가처분 등 종류에 따라 임차인에게 미치는 영향이 다를 수 있습니다. -
가등기
가등기는 미래에 발생할 권리 변동을 위해 미리 등기해 두는 것을 말합니다. 가등기에 기한 본등기가 실행되면, 이후에 설정된 임차권은 소멸될 수 있습니다.
을구 확인: 근저당권 및 기타 권리 확인!
-
근저당
근저당 설정 금액과 전세금을 합한 금액이 주택 시세보다 높은 경우, '깡통전세'의 위험이 있으므로 주의해야 합니다. KB부동산 시세, 한국부동산원 시세 등을 참고하여 시세를 확인해볼 수 있습니다. -
전세권
전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용 할 수 있는 권리입니다. 중요한 것은, 먼저 설정된 전세권(선순위 전세권)이 있을 경우, 후순위 임차인은 경매 시 보증금 회수에 어려움을 겪을 수 있다는 점입니다. -
임차권등기 확인
임차권등기가 되어 있는 주택을 임차하는 것은 임차인의 권리 보호에 유리합니다. 임차인이 대항력을 갖춘 후 임대인의 동의를 얻어 임차권 등기를 하는 경우 우선변제권이 발생합니다.
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계약 전, 중, 후 단계별 확인
- 계약 전: 등기사항증명서를 확인하여 부동산의 기본적인 정보와 권리 관계를 파악합니다.
- 계약 당일: 계약 직전에 다시 한번 등기사항증명서를 확인하여 변동 사항이 없는지 확인합니다.
- 잔금 지급 전: 잔금 지급 직전에 최종적으로 등기사항증명서를 확인하여 변동 사항이 없는지 확인합니다.
- 계약 이후: 필요에 따라 등기사항증명서를 확인하여 권리 변동 여부를 확인합니다.
등기사항증명서 확인은 안전한 부동산 거래를 위한 필수 과정입니다.
등기사항증명서 분석이 어렵거나, 복잡한 권리 관계가 설정되어 있는 경우, 변호사,
법무사 등 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.
이 글에서 제공한 정보를
통해 꼼꼼하게 확인하시고, 안전한 계약을 체결하시기를 바랍니다.
