전월세 계약을 연장하려는 경우, 계약 갱신 절차와 주요 사항을 정확히 이해하는
것이 중요합니다.
계약 갱신 시 놓칠 수 있는 부분이나 실수할 수 있는
상황을 방지하기 위해, 이 글에서는 갱신 시기, 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 행사
방법 등을 구체적으로 알려드리겠습니다.
또한, 최신 법령을 바탕으로
계약 연장 시 실수 없이 안전하게 절차를 밟을 수 있도록 돕겠습니다.
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계약 갱신 시기 확인: 놓치지 말아야 할 2개월 기간
전월세 계약을 연장하려면 계약 갱신 시기를 정확히 확인하는 것이 매우
중요합니다. 임대차보호법에 따르면 임대인과 임차인은 계약 종료
6개월 전부터 2개월 전까지 계약 연장 여부를 서면으로 통보해야 합니다.
이 시점을 놓치면 원하지 않는 상황에 처할 수 있으므로, 계약 만료일을 미리
확인하고 갱신 시기를 체크하는 것이 필수입니다.
- 주의사항: 계약 갱신 통보는 반드시 서면으로 해야 하며, 구두 통보는 법적 효력을 인정받기 어렵습니다. 내용증명 등을 이용해 증거를 남기는 것이 중요합니다.
예시
2025년 3월 31일에 계약 만료인 경우, 2025년 9월 1일부터 2025년
1월 31일까지 계약 연장 여부를 서면으로 통보해야 합니다.
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묵시적 갱신이란? 계약 자동 연장의 조건
묵시적 갱신은 계약 만료일 이전에 아무런 의사 표시를 하지 않았을 경우, 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동으로 연장되는 것을 의미합니다. 묵시적 갱신은 임차인과 임대인 모두에게 유리한 점과 불리한 점이 존재합니다.
- 임차인의 경우: 계약 해지 시 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며, 해지 통보 후 3개월 이내에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
- 임대인의 경우: 계약을 종료하려면 정해진 기간 내에 해지 의사를 밝혀야 하며, 묵시적 갱신으로 계약을 이어가면 임대인이 임대료를 자유롭게 조정할 수 없습니다.
예를 들어, 묵시적 갱신을 통해 계약이 연장된 경우, 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며, 3개월 후에는 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
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계약 해지 통보 방법 및 증거 보관
계약 해지 또는 연장 의사를 통보할 때는 전화, 문자, 카톡, 내용증명 등 다양한 방법을 사용할 수 있습니다. 그러나 구두 통보는 추후 분쟁 발생 시 증거로 남지 않기 때문에 내용증명과 같은 방법을 통해 증거를 남기는 것이 좋습니다.
- 증거 보관: 계약 해지나 연장 의사를 통보한 후에는 그 내용을 반드시 보관해야 합니다. 내용증명이나 이메일 등 서면 증거를 확보해 두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
임차인이 계약 해지 의사를 내용증명으로 통보한 경우, 이후 법적 분쟁 시 유리한 증거로 활용할 수 있습니다.
일반 연장 계약 vs 계약갱신청구권 행사: 선택의 갈림길
전월세 계약을 연장하는 방법에는 일반 연장 계약과 계약갱신청구권 행사 두 가지 방법이 있습니다.
일반 연장 계약
- 특징: 임대인이 계약 연장을 거부하거나 임대료를 자유롭게 올릴 수 있습니다.
- 임차인: 중도 해지 시 새로운 임차인을 구해야 하며, 중개 수수료도 부담해야 합니다.
계약갱신청구권 행사
- 특징: 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 임대료는 5% 이내에서만 증액이 가능합니다.
- 임대인: 임대인이 실거주 등의 특별한 사유가 없는 한 계약 갱신을 거부할 수 없습니다.
- 임차인: 계약 기간 동안 언제든지 해지 통보가 가능하며, 3개월 후 보증금을 반환받을 수 있습니다.
표로 정리한 계약 연장 방법 비교
| 구분 | 일반 연장 계약 | 계약갱신청구권 행사 |
|---|---|---|
| 임대인의 권한 | 임대료 자유 조정, 계약 연장 거부 가능 | 실거주 등의 사유가 없으면 갱신 거부 불가 |
| 임차인의 권리 | 중도 해지 시 새로운 임차인 구해야 함 | 5% 이내 임대료 인상, 해지 통보 가능 |
| 보증금 반환 시기 | 해지 후 3개월 | 해지 후 3개월 |
계약갱신청구권을 행사하여 임대료 인상이 5% 이내로 제한되면, 임차인은 안정적인 주거 환경을 유지할 수 있습니다.
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보증금 증액 시 주의사항
보증금을 증액하는 경우, 최우선변제금을 받을 수 있는 보증금 한도 내에서
증액해야 합니다. 이 한도를 초과하면 경매 시 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수
있으므로, 한도를 넘는 부분은 월세로 전환하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.
또한 증액된 금액에 대한 확정일자를 다시 받아야 하며, 기존 계약서는
반드시 보관해야 합니다.
계약서 재작성 시, 변경되는 사항은 명확히 기재해야 합니다. 예를 들어, 보증금 증액 시에는 다음과 같이 작성할 수 있습니다.
"본 계약은 기존 계약기간 만료일로부터 2년 연장하는 계약이며, 보증금은 임차인과 합의하에 2천만 원 증액함. 임차인은 임대인 xxx의 계좌로 2023년 6월 1일까지 증액된 보증금 2천만 원을 입금한다. 나머지 사항은 이전 계약 내용과 동일함."
계약갱신청구권을 행사하는 경우, "본 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인하여 체결하는 연장 계약임"이라는 문구를 반드시 포함해야 합니다.
전월세 계약 연장은 신중히 결정해야 할 중요한 사항입니다. 계약 갱신 시기를
놓치지 않도록 관리하고, 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 등의 개념을 정확히
이해하여 임차인에게 유리한 선택을 할 수 있도록 해야 합니다.
본 글에서
제공한 정보를 바탕으로 안전하고 유리한 계약 연장을 할 수 있습니다.
