전세 사기 예방! 전세 계약 시 주의해야 할 10가지

소중한 보증금이 걸린 전세 계약, 꼼꼼히 확인하지 않으면 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 최근 전세 사기 피해가 늘면서 안전한 계약에 대한 중요성이 더욱 커지고 있습니다.

그래서 전세 계약 시 발생 가능한 10가지 주요 위험 요소와 예방 전략을 준비했습니다.
깡통전세, 불법 건축물, 선순위 권리 관계 등 주요 위험 요소를 꼼꼼하게 확인하고, 전세 보증 보험 가입 및 계약서 작성 시 주의 사항 등 예방책을 숙지하여 안전하게 전세 계약을 맺으세요.

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불법 건축물 여부 확인

• 위험 요소
  위반 건축물이나 무허가 건축물은 전입신고가 불가능하여 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵습니다. 또한 전세 대출이 거절될 수 있으며, 추후 계약 만료 시에도 문제가 발생할 수 있습니다.
• 예방 전략
  • 건축물대장 열람
    정부24 (www.gov.kr) 또는 세움터 (cloud.eais.go.kr)에서 건축물대장을 확인하여 위반 건축물 여부를 확인합니다.
  • 현장 방문 확인
    건축물대장과 실제 건축물의 상태를 비교하여 불법 증축이나 개조 여부를 꼼꼼히 확인합니다. 특히 베란다 확장, 옥탑 불법 증축 등을 주의해야 합니다.
• 사례: 베란다를 확장한 불법 건축물에 전세 계약을 체결한 후, 구청의 시정 명령으로 원상 복구해야 하는 상황 발생.

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과도한 전세가율 확인

• 위험 요소
  전세가율이 매매가 대비 지나치게 높으면, 매매가 하락 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 특히 깡통전세 (융자금 + 전세보증금 > 매매가)는 매우 위험합니다.
• 예방 전략
  • 시세 확인
    국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr), KB부동산 (kbland.kr), 한국부동산원 (www.reb.or.kr) 등에서 주변 시세를 확인합니다.
  • 전세가율 계산
    전세가율 = (전세 가격 / 매매 가격) X 100으로 계산합니다.
  • 매매가 변동 추이 확인
    단기적인 매매가 변동 추이도 함께 고려하여 향후 매매가 하락 가능성을 예측해야 합니다.
• 사례: 매매가 하락으로 깡통전세가 되어 보증금을 돌려받지 못한 사례 발생.

선순위 권리 관계 확인

• 위험 요소
  등기부등본 (갑구: 소유권, 을구: 소유권 외 권리)을 통해 근저당, 가등기, 가압류 등 선순위 권리 관계를 확인해야 합니다. 다가구주택의 경우, 다른 세입자의 선순위 보증금도 확인해야 합니다.
• 예방 전략
  • 등기부등본 열람
    인터넷등기소 (www.iros.go.kr) 또는 등기소 방문을 통해 등기부등본을 확인합니다.
  • 다가구주택 선순위 보증금 확인
    관할 주민센터에서 전입세대 열람을 통해 다른 세입자의 선순위 보증금을 확인합니다.
  • 선순위 채권액 + 보증금 ≤ 집값의 70% 유지
    가급적 선순위 채권액과 보증금 합계가 집값의 70%를 넘지 않도록 하는 것이 안전합니다.
• 사례: 다가구주택에서 선순위 보증금 때문에 보증금을 전부 돌려받지 못한 사례 발생.

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임대인 신분 및 대리 계약 확인

• 위험 요소: 신분증 위조 또는 대리인의 사칭으로 인한 사기 피해 발생 가능성.
• 예방 전략
  
  • 신분증 확인
    임대인의 신분증을 직접 확인하고, 정부24 (www.gov.kr) 또는 경찰청 교통민원24 (efine.go.kr)에서 진위 여부를 확인합니다.
  • 대리 계약 시 위임장 및 인감증명서 확인
    대리인과 계약 시에는 위임장과 인감증명서 (인감도장 날인 필수)를 확인하고, 임대인에게 직접 전화하여 위임 여부를 확인합니다.
• 사례: 위조된 신분증으로 계약을 체결한 후 연락이 두절된 사례 발생.

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중개업소 정상 영업 여부 확인 

• 위험 요소: 무등록 중개업소와 계약 시 중개 사고 발생 시 보상을 받기 어렵습니다.
• 예방 전략
  • 중개업 등록 확인
    한국공인중개사협회 (www.kar.or.kr) 홈페이지에서 중개업소의 등록 여부를 확인합니다.
  • 공인중개사 자격증 확인
    사무실에 공인중개사 자격증이 게시되어 있는지 확인합니다.

임대인 세금 체납 확인

• 위험 요소: 임대인의 세금 체납 시 보증금에 대한 압류가 발생할 수 있습니다.
• 예방 전략
  • 계약 후 국세 체납 확인
    계약 체결 후 임대인 동의 없이도 세무서 또는 홈택스 (www.hometax.go.kr)에서 국세 체납 여부를 확인할 수 있습니다.
  • 지방세 체납 확인
    주민센터 또는 위택스 (www.wetax.go.kr)에서 지방세 체납 여부를 확인할 수 있습니다.

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계약 관련 주의 사항

• 예방 전략
  • 계약금 입금 확인: 예금주가 임대인과 동일한지 확인합니다.
  • 가계약 시 조건 명확히: 가계약 시 계약 조건과 파기 시 조치를 명확히 합니다.
  • 특약 사항 꼼꼼히 확인 및 추가
    
    • 전세자금대출 불가 시 계약 무효 및 계약금 반환 특약
    • 선순위 근저당 말소 조건 및 잔금 지급 후 등기 상태 유지 특약
    • 보증보험 가입 의무화 및 가입 불가 시 계약 무효 특약
    • 임대차 기간 만료 시 보증금 반환 지연에 대한 지연 이자 조항
    • 계약 해제 시 위약금 조항
  • 계약 내용 기록: 계약 조건 등을 문자 메시지, 이메일 등으로 기록합니다.
  • 표준 계약서 활용
    국토교통부 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)에서 표준 계약서를 다운로드하여 활용합니다.

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계약 후 및 잔금 지급 시 주의 사항

• 위험 요소
  잔금 지급 후 즉시 필요한 절차를 이행하지 않을 경우, 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다.
• 예방 전략
  • 잔금 지급 전 등기부등본 재확인
    융자 등 변경 사항이 없는지 최종 확인합니다.
  • 잔금 지급 전 집 상태 확인 및 사진 촬영
    하자 부분을 꼼꼼히 확인하고 사진으로 남겨두어 추후 분쟁에 대비합니다.
  • 잔금 지급 시 기존 세입자 퇴거 확인
    기존 세입자가 완전히 퇴거했는지 확인합니다.
  • 즉시 전입신고 및 확정일자 받기
    전입신고는 주민센터 방문 또는 정부24 (www.gov.kr)에서 온라인으로 신청 가능하며, 확정일자는 주민센터 또는 온라인 등기소에서 받을 수 있습니다. 전입신고 효력은 다음날 0시부터 발생합니다.
  • 주택임대차 계약 신고
    계약 후 30일 이내에 주택임대차 계약 신고를 해야 확정일자가 자동 부여됩니다. (2021년 6월 1일 이후 체결된 신규 또는 갱신 계약부터 적용)
  • 주민등록등본 발급 및 보관
    전입신고 후 주민등록등본을 발급받아 은행 등 관련 기관에 제출하고, 사본을 보관합니다.
  • 이사 당일 관리비 정산
    이사 당일 관리비 정산을 완료합니다.
• 사례
  전입신고를 늦게 하여 다른 채권자보다 후순위가 되어 보증금을 제대로 돌려받지 못한 사례 발생.

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전세 보증 보험 가입 

• 위험 요소: 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 큰 손해를 볼 수 있습니다.
• 예방 전략
  • 전세 보증 보험 가입
    HUG 주택도시보증공사 (www.khug.or.kr), HF 한국주택금융공사 (www.hf.go.kr), SGI 서울보증 (www.sgic.co.kr)에서 전세 보증 보험에 가입하여 보증금 반환을 보장받을 수 있습니다.
  • 안심전세 App 활용
    안심전세 App을 통해 시세 조회, 위험성 진단, 보증 보험 가입 가능 여부 등을 확인할 수 있습니다.
  • 계약 전 가입 가능 여부 확인
    전세 보증 보험 가입 조건이 까다로울 수 있으므로, 계약 전 미리 가입 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
  • 가입 시기 확인
    전세 보증 보험은 계약 기간의 1/2이 경과하기 전에 가입해야 합니다.

추가적인 고려 사항  

• 전세권 설정
  전세권 설정은 물권으로, 임차인에게 더 강력한 권리를 부여하지만 임대인이 꺼릴 수 있습니다. 전세권 설정 시 등기 비용이 발생하며, 해지 시 절차가 필요합니다.
• 주택임대차보호법
  주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 제정된 특별법입니다. 관련 내용을 숙지하는 것이 중요합니다.
• 최우선변제금
  소액 임차인의 경우, 경매 시 다른 채권자보다 우선하여 일정 금액을 변제받을 수 있는 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 지역별, 시기별 최우선변제금액은 변동될 수 있으므로 최신 정보를 확인해야 합니다.

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• 전문가 상담
  전세 계약 전 전문가(변호사, 법무사 등)의 상담을 받는 것도 고려해볼 수 있습니다.

핵심 정리 (표)

위험 요소	예방 전략
불법 건축물	건축물대장 열람, 현장 방문 확인
과도한 전세가율	시세 확인, 전세가율 계산, 매매가 변동 추이 확인
선순위 권리 관계	등기부등본 열람, 다가구주택 선순위 보증금 확인, 선순위 채권액 + 보증금 ≤ 집값의 70% 유지
임대인 신분 및 대리 계약	신분증 확인, 대리 계약 시 위임장 및 인감증명서 확인, 임대인에게 직접 확인
중개업소 정상 영업 여부	중개업 등록 확인, 공인중개사 자격증 확인
임대인 세금 체납	계약 후 국세 및 지방세 체납 확인
계약 관련 주의 사항	계약금 입금 확인, 가계약 시 조건 명확히, 특약 사항 꼼꼼히 확인 및 추가, 계약 내용 기록, 표준 계약서 활용
계약 후 및 잔금 지급 시	잔금 지급 전 등기부등본 재확인, 잔금 지급 전 집 상태 확인 및 사진 촬영, 잔금 지급 시 기존 세입자 퇴거 확인, 즉시 전입신고 및 확정일자 받기, 주택임대차 계약 신고, 주민등록등본 발급 및 보관, 이사 당일 관리비 정산
전세 보증 보험 가입	전세 보증 보험 가입, 안심전세 App 활용, 계약 전 가입 가능 여부 확인, 가입 시기 확인
추가 고려 사항	전세권 설정, 주택임대차보호법 숙지, 최우선변제금 확인, 전문가 상담

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 계약입니다. 이 글에서 제시된 10가지 위험 요소와 예방 전략을 숙지하고 꼼꼼히 확인하여 안전하고 성공적인 전세 계약을 체결하시기를 바랍니다.
특히 최근에는 전세 사기 수법이 더욱 지능화되고 있으므로, 항상 경각심을 가지고 신중하게 계약에 임해야 합니다.

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추가 정보 링크

• 전세 피해 지원 센터: 1533-8119
• 국토교통부 부동산거래관리시스템: rtms.molit.go.kr
• 주택임대차보호법
• 부동산 계약 시 표준 계약서 다운로드

이 정보가 전세 계약을 준비하시는 분들께 유용한 자료가 되기를 바랍니다.